4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать износ деревянного дома

Содержание

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

Понятие «износ» встречается в некоторых актах законодательства, касающихся износа оборудования. Например, для оценки стоимости авиационной техники под износом понимают уменьшение стоимости объекта (его частей), обусловленное ухудшением физического состояния, а также функциональное и экономическое устаревание .

В юридической литературе износом называют обесценивание и физическое снашивание долгосрочных материальных производственных активов
(основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт и пр. .

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Статья в тему:  Как утеплить потолок в деревянном доме опилками

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

Ухудшение имущества, вызванное воздействием человекаПримечание
Облупилась краска на стене (от «старости» или некачественного окрашивания и др.)Вины арендатора нет
Сбит угол на стенеПроизошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Порван линолеум из-за плохой стяжки пола (есть углубления)Вины арендатора нет
Порез на линолеумеПроизошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Подтеки на потолке из-за затопления верхними этажамиВины арендатора нет
Дыры в потолке, просверленные для установки временных конструкцийПроизошло по вине арендатора, если до передачи помещения ухудшения не было
Вытертые места на обоях от спинок стульевЭто ухудшение спорное

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Для таких случаев в договоре аренды можно описать допустимые ухудшения помещения или то, что стороны включают в понятие «нормальный износ».
Тогда арендатор должен будет вернуть арендованное помещение в состоянии, обусловленном договором .

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

Статья в тему:  Какая влажность должна быть в деревянном доме

При передаче помещения арендатору стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче . Характеристики и недостатки помещения можно указать в нем. Но можно составить отдельный акт осмотра передаваемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Статья в тему:  Как выровнять лаги пола в деревянном доме

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

Статья в тему:  Как утеплить деревянный дом из бревна

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

4. Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Расчёт физического износа для переноса сроков капитального ремонта

Расчёт физического износа строительных конструкций и инженерных систем выполняется для переноса сроков капитального ремонта многоквартирного жилого дома.

Комплект документов, предоставляемых в Жилищный комитет для обоснования необходимости включения МКД в краткосрочный план на следующий год или приближения срока капремонта:

  1. Техническое заключение специализированной организации о состоянии МКД.
  2. Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р).
  3. Заявление о переносе сроков капитального ремонта.
Расчёт физического износа на основании дефектной ведомости и фотографий дефектов, предоставленных Заказчиком.

Исходные данные для расчёта физического износа по ВСН 53-86(р):

  1. Копия технико-экономического паспорта (ТЭП) на дом (разделы 2, 6, 8), который есть в Вашем личном кабинете на сайте Жилищного комитета.
  2. Ведомость дефектов по требуемым конструкциям или системам.
  3. Фотографии дефектов.

Срок подготовки расчёта физического износа производится в течение пяти рабочих дней.

Стоимость расчёта физического износа на основании ТЭП — 30 000 рублей на основании материалов, предоставленных Заказчиком.

Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) выполняется по всей территории России.

Срок подачи документов и актуализация краткосрочного плана капитального ремонта — с сентября до марта!

Статья в тему:  Как запенить окно в деревянном доме
Расчёт физического износа на основании дефектной ведомости и фотографий дефектов с выдачей технического заключения на основании обследования, выполненного специализированной организации.

1. Копия технико-экономического паспорта (ТЭП) на дом (разделы 2, 6, 8), который есть в Вашем личном кабинете на сайте Жилищного комитета.

2. Перечень обследуемых строительных конструкций и инженерных систем.

По результатам технического обследования будет составлен полный пакет документов, необходимый для подачи заявки в Жилищный комитет для переноса сроков капитального ремонта.

Стоимость технической экспертизы специализированной организации складывается из расчёта физического износа и объёмов обследования.

  1. Стоимость расчёта физического износа по ВСН 53-86(р) составляет 30 000 рублей.
  2. Стоимость технического обследования МКД (фасады, кровля, электрические сети, ХВС, ГВС, центральное отопление, канализация) рассчитывается исходя из размеров дома (количество этажей, парадных), уточняемых при отправке заявки.

Срок подачи документов и актуализация краткосрочного плана капитального ремонта — с сентября до марта!

Выдача расчёта физического износа по ВСН 53-86(р) производится в течение пяти рабочих дней.

Отправьте заявку сейчас и Вы получите точную стоимость технического обследования с расчётом физического износа по ВСН 53-86)р) для Вашего дома
Порядок подготовки и подачи документов на перенос сроков капитального ремонта:

Уполномоченный представитель многоквартирного дома (председатель ТСЖ, ЖСК, управляющий) направляет в отдел капитального ремонта (Жилищного комитета, Жилищного агентства) заявление об установлении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

1) расчёт физического износа конструктивных элементов объекта общего имущества и техническое заключение специализированной организации о необходимости проведения капитального ремонта;

2) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в этом доме, утверждении перечня работ по капитальному ремонту (не менее 2/3 собственников);

3) предписание* государственной жилищной инспекции о техническом состоянии конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Например, по фасадам: жилищная инспекция должна написать, что фасады находятся в аварийном состоянии и требуют аварийного ремонта.
*Внимание! Вызывать жилищную инспекцию надо не во всех случаях, а только для аварийного ремонта. Для работы с региональным оператором при включении в план капитального ремонта вызывать инспектора ГЖИ не требуется!

4) документы, подтверждающие объем фонда капитального ремонта, достаточный для обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме.

Отдел капитального ремонта рассматривает поступившее заявление и прилагаемые к нему документы в течение 30 календарных дней со дня регистрации и, в случае наличия полного пакета документов, направляет его в отдел мониторинга Жилищного комитета на проверку. После согласования данные передаются в Фонд Региональный оператор и собственнику высылается извещение.

В каких случаях происходит перенос сроков капитального ремонта:
Вариант 1.
При формировании программы капитального ремонта допущена ошибка или неточность в данных о характеристиках элементов дома или о величине физического износа.

При осмотре дома очевидно, что:
1) строительные конструкции разрушены и находятся в предаварийном состоянии; капитальный ремонт не проводился;
2) коммуникации изношены (коррозия, многочисленные свищи, хомуты) и находятся в предаварийном состоянии;
3) капитальный ремонт за счёт бюджетного финансирования не проводился.
В этом случае Вам необходимо выполнить расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) и предоставить его в отдел капитального ремонта с заявкой на пересмотр сроков капремонта.

Исходные данные для расчёта физического износа по элементам дома.
Исходные данные для расчёта физического износа кровли:

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. План кровли с разуклонкой (при наличии).
3. Фото кровли.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на протечки.
Стоимость расчёта физического износа кровли — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Статья в тему:  Как сделать деревянное ведро для бани
Исходные данные для расчёта физического износа фасадов:

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, чертежи фасадов (при наличии).
3. Фото фасадов.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на промерзание, протечки, плесень, обрушения.
Стоимость расчёта физического износа фасадов — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы электрооборудования дома (ГРЩ, ВРУ, этажные щиты, общедомовые электрические сети) (ЭМ):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Электрооборудование» (при наличии).
3. Фото ГРЩ, этажных щитов, подвала).
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на скачки напряжения, данные о возгорании в щитах.
Стоимость расчёта физического износа системы электрооборудования — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы холодного водоснабжения дома (ХВС):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Водоснабжение» (при наличии).
3. Фото водомерного узла, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы холодного водоснабжения (ХВС) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы горячего водоснабжения дома (ГВС):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Горячее водоснабжение» (при наличии).
3. Фото ИТП, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы горячего водоснабжения (ГВС) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы отопления дома (ЦО):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Центральное отопление» (при наличии).
3. Фото ИТП, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы центрального отопления (ЦО) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы канализации дома (К1, К2):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Канализация и водоотведение» (при наличии).
3. Фото стояков, лежаков, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы канализации (К) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа подвальных помещений дома:

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, план подвала, чертежи раздела КЖ.
3. Фото подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, данные о затоплении подвала, данные о проведённых ранее обследованиях, статистика аварийных ремонтов.
Стоимость расчёта физического износа подвала — 135 000 рублей.

Статья в тему:  Как выбрать металлическую входную дверь в деревянный дом
Вариант 2.
Включение в краткосрочный план капитального ремонта или перенос капитального ремонта на более ранний срок:

Фактическое состояние дома неудовлетворительное. Для устранения многочисленных дефектов необходимо проведение капитального ремонта.
В этом случает кроме расчёта физического износа необходимо выполнить обследование соответствующих элементов здания на Ваш выбор (фасады, балконы, кровля, подвал, система электроснабжения, система центрального отопления, система холодного водоснабжения, система горячего водоснабжения, система канализации).

При обследовании фасадов выполняется сбор данных о наличии трещин, обрушениях элементов конструкций, растрескивание кирпичной кладки, намокание, обрушение фасадной плитки, обрушение штукатурки.
При осмотре балконов мы обращаем внимание на аварийные плиты и ограждения, требующие аварийного ремонта.
При осмотре кровли выполняется детальный осмотр покрытия кровли, примыкания, парапетов, строений на кровле, осматриваются плиты со стороны технического этажа. При необходимости выполняется контрольное вскрытие гидроизоляционного слоя кровли с обратной заделкой.
При осмотре инженерных систем определяется степень коррозии труб и элементов системы, определяется количества разрушенных элементов.

Причины для переноса сроков капитального ремонта:

1) строительные конструкции разрушены и находятся в предаварийном состоянии; капитальный ремонт не проводился, физический износ более 51%;
2) коммуникации изношены (коррозия, многочисленные свищи, хомуты) и находятся в предаварийном состоянии; физический износ более 51%;
3) капитальный ремонт за счёт бюджетного финансирования не проводился.

В этом случае мы выполняем расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) и акт осмотра с указанием дефектных участков, выводами и рекомендациями.

Как заказать расчёт физического износа:

Отправьте запрос с указанием следующих данных:
1) адрес дома;
2) контактные данные (телефон, e-mail);
3) реквизиты для заключения договора на расчёт физического износа.

Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году

Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.

Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.

В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.

Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.

Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета

Формула расчета:

Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,

  • А — амортизация, накопленная на момент расчета. Показатель берется из кредита счета 02;
  • ПС — первоначальная стоимость ОС. Если была проведена переоценка, модернизация, реконструкция, изменившие начальный стоимостный показатель, то нужно брать стоимость с учетом данных изменений. То есть этот тот показатель, которые отражен по дебету счета 01.

Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.

Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.

Пример расчета коэффициента износа

В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.

Статья в тему:  Как пристроить кирпичный гараж к деревянному дому

Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.

Расчет:

Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:

КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%

Выводы:

Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?

Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.

Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.

Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.

На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.

Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.

Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.

Формула для расчета коэффициента годности ОС

Формула для расчета:

Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,

  • ОС — остаточный показатель стоимости, определяется как разность первоначальной и накопленных амортизационных отчислений;
  • ПС — начальный показатель стоимости, по которой объекты числятся на балансе.

Пример расчета коэффициента годности

Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:

  • 4770000 — начальная стоимость автомобилей с учетом улучшений;
  • 1630000 — накопленные отчисления на амортизацию.

Расчет:

Рассчитаем коэффициент годности.

Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:

ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.

Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%

Выводы:

Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.

Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.

Еще один пример расчета коэффициентов

Показатели по данным активам:

МебельВсего

24000003700000

14000001750000

10000001950000

5847

4253

Из данной таблицы видно, что при проведении расчета коэффициента износа и годности в целом по основному фонду компании получаются результаты 47% и 53% соответственно. Если принять, что норма это 50%, то компания может сделать вывод о том, что пока изменения не требуются, состояние удовлетворительное.

Однако при детальном рассмотрении основных средств по их типу показывает другую картину. Если основные средства предприятия представлены компьютерами и мебелью, то с учетом исходных показателей видно, что по компьютерной технике коэффициент износа и годности составляют соответственно 27% и 73%, а по мебели 58% и 42%.

Статья в тему:  Откуда дома деревянные

Детальный анализ помог выявить слабую составляющую, в отношении которых требуется срочная замена. Следующим этапом компания может более детально рассмотреть имеющуюся мебель, установить коэффициенты по отдельным ее составляющим и выявить слабое звено, подлежащее обновлению.

Износ и амортизация основных фондов

Основные средства служат производству, как правило, несколько лет, при этом многократно используясь. В процессе службы они понемногу утрачивают свои качества, изнашиваются, теряют в стоимости. Этот процесс должен подвергаться постоянному учету, поскольку стоимость основных средств должна отображаться в бухгалтерском балансе. Когда процесс достигает финала, основное средство подлежит возмещению (замене).

Рассмотрим, что понимается под процессом физического и морального износа основных фондов, как происходит процесс бухгалтерского учета, как правильно отразить амортизацию.

Что такое износ

Основные фонды, многократно используясь в производственном процессе, какое-то время сохраняют свои характеристики, а затем начинают их постепенно утрачивать вследствие эксплуатации и естественных факторов.

Износом основных средств называется процесс и результат частичной или полной потери ими технических характеристик и качеств, потребительских свойств, остаточной стоимости, происходящий в результате эксплуатации и/или бездействия (под влиянием времени).

Физический и моральный износ

Отличают две формы износа основных фондов – физический и моральный.

Физический износ – утрата потребительской стоимости

Когда на основные фонды воздействуют различные физические силы, а также технические и экономические факторы, в том числе и условия хранения, активы постепенно выходят из строя, теряют в стоимости и рано или поздно подлежат замене. В некоторых случаях физический износ подлежит восстановлению путем, например, капитального ремонта.

Для каждой группы основных средств форма проявления физического износа будет отличаться своими особенностями:

  • оборудование и инструмент в процессе износа может изменить форму, размер, производительность, точность и т.п.;
  • здания и сооружения подвергаются физическому износу медленнее;
  • передаточные устройства утрачивают свои количественные и качественные характеристики по мере истечения срока их эксплуатации;
  • производственный и хозяйственный инвентарь изнашивается наиболее быстро.

Физический износ – процесс неравномерный, поскольку не всегда предсказуемые факторы действуют на разные типы активов по-разному. Характерная закономерность темпов износа:

  • в начале эксплуатации – более ускоренный износ;
  • в течение основного срока службы – некоторое замедление темпа вследствие установления рабочего ритма;
  • ближе к концу – снова ускорение.

Формы физического износа могут отличаться в зависимости от особенностей снижения характеристик и их полноты.

  1. В зависимости от воздействия на основное средство тех или иных факторов различают:
    • механическое изнашивание;
    • снижение основных показателей с течением времени использования;
    • износ бездействующих активов под влиянием условий хранения и природных факторов (влажность, грибок и т.п.).
  2. В зависимости от степени износа можно выделить:
    • частичный износ – потеря стоимости и свойств, которую можно возместить путем проведения ремонта, вернув основному средству значительную часть первоначальных характеристик;
    • полный износ – основное средство подлежит замене (возмещению) путем приобретения взамен его нового (оборудование, инструмент и т.п.) либо капитального строительства (здания и сооружения).

Моральный износ – пользоваться можно, но уже не стоит

Моральный износ показывает утрату стоимости основных фондов, физически еще пригодных к эксплуатации, но уже менее рентабельных вследствие возникновения других, более эффективных их видов. Синонимом морального износа можно считать обесценивание.

Формы морального износа различаются по его основным причинам.

  1. В условиях научно-технического прогресса происходит удешевление стоимости воспроизводства основных активов. Производители основных фондов наращивают мощности, модернизируют свои предприятия, в результате чего новые оборудование и инструменты начинают стоить дешевле своих некоторое время отработавших аналогов, физически еще пригодных к применению. Уменьшение стоимости происходит из-за того, что снижаются затраты живого труда на производство тех или иных основных фондов. Потребительские свойства активов при этом, как правило, сохраняются.
  2. Возникают новые технологии и модели оборудования, позволяющие при тех же трудозатратах произвести большее количество продукции. Более современные инструменты, техника, транспортные средства и т.д., являющиеся более экономичными, позволяют снизить себестоимость продукции, то есть будет превосходить еще работающую старую по качественным и/или количественным параметрам.
  3. Социальный износ происходит тогда, когда характеристики основного средства, имеющие отношение к обществу, превосходят приемлемый социальный уровень (например, уровень безопасности, вредных выбросов и т.п.).
Статья в тему:  Как подлить фундамент под старый деревянный дом

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Моральный износ не всегда означает необходимость возмещения основных средств.

Как и для чего учитывается износ

Износ основных средств напрямую определяет ключевые характеристики успешности предпринимательской деятельности, а именно:

  • объем выпускаемых товаров;
  • их качество;
  • конкурентоспособность продукции;
  • издержки производства и др.

Из этого следует, что учет и контроль процесса износа – одна из самых важных задач управления предприятием.

Для количественного учета износа основных средств применяется понятие амортизации – постепенного переноса стоимости основных фондов на себестоимость продукции, которую удалось произвести с их непосредственным участием.

Амортизационные отчисления предназначены для частичного восстановления основных средств (ремонта) или полного их замещения (реновации). Их вычисляют на основании норм амортизационных отчислений: определение доли стоимости, которая ежегодно переносится с основного средства на произведенную продукцию. Они зависят от:

  • установленного для каждого типа основных средств срока полезного использования;
  • метода начислений по амортизации.

Нормативный срок службы

Его определяют по стандартизированному классификатору, в рамках которого этот период может быть установлен организацией по своему усмотрению в установленных границах амортизационной группы.

Метод вычисления амортизации

Основные средства разделяются на сходные по характеристикам группы, и для каждой группы применяется один из методов начисления амортизационных отчислений, который будет актуален в течение всего нормативного срока.

  1. Пропорциональные методы – амортизация вычисляется в течение всего отчетного периода равномерно, в соответствии с нормой. К ним относятся:
    • равномерно-прямолинейный;
    • износ в зависимости от срока службы;
    • амортизация в зависимости от выполненной работы.
  2. Регрессивные методы – ускоренная амортизация, когда в первое время эксплуатации начисляется большая амортизация, чем в последующие. К ним относят:
    • метод уменьшающегося остатка (постоянного процента);
    • метод фиксированного срока службы;
    • метод «суммы чисел» (кумулятивный).

Бухгалтерские проводки

Амортизация основных средств учитывается на пассивном счете 02 «Износ основных средств» с возможным открытием субсчетов 02-1 «Износ собственных основных средств» и 02-2 «Износ средств, отданных в лизинг».

Собственные или взятые в долгосрочную аренду основные средства, изнашиваясь, отражаются по кредиту счета 02 «Износ основных средств» и дебету счетов, характеризующих издержки производства и обращения:

  • 20 «Основное производство»;
  • 23 «Вспомогательные производства»;
  • 25 «Общепроизводственные расходы»;
  • 26 «Общехозяйственные расходы» и др.

По сданным в аренду собственным основным средствам износ учитывается по дебету 80 «Прибыли и убытки» (кредит 02).

Непроизводственные основные средства отражают свой износ по дебету счетов 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» или 88 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» (кредит 02).

По объектам жилищного фонда и внешнего благоустройства сумма износа учитывается на забалансовых счетах 014 «Износ жилищного фонда» и 015 «Износ объектов внешнего благоустройства».

ПРИМЕР РАСЧЕТА. ООО «Зазеркалье» приобрела оборудование, которое стоило 560 000 руб. По классификатору основных средств данное оборудование относится к 5 группе, для которой предусмотрен нормативный срок 7-10 лет службы. Оборудование прослужило ООО «Зазеркалье» в течение 9 лет. Руководством выбран линейный метод начисления амортизационных отчислений, согласно которому ежегодно списывается 11,1% стоимости оборудования (100% / 9 лет службы), что составляет 61 600 руб. Таким образом, ежемесячная норма отчислений в амортизационный фонд будет составлять 61 600 / 12 месяцев = 5 133 руб.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector