На что обратить внимание при покупке дома из газобетона

Покупаем дом из блоков: на что обратить внимание

Решившись на покупку загородного дома, необходимо крайне внимательно осмотреть постройку с целью оценки её состояния или пригласить для осмотра специалиста, который знает, на какие узлы надо обязательно обратить внимание. О характерных ситуациях рассказывает строительный эксперт.

В последние годы широкое распространение получили загородные дома из блоков

В последние годы широкое распространение получили загородные дома с несущими стенами из пенобетонных, газобетонных и керамзитобетонных блоков (обобщенно будем называть их лёгкими бетонными блоками). Более 50% всех загородных домов сегодня строят именно из этих материалов. Такие дома экономичны в возведении и эксплуатации. Они имеют небольшой вес по сравнению с кирпичными и бетонными домами, и поэтому фундаменты под блочные дома обходятся дешевле.

Лёгкие бетонные блоки имеют большие размеры, и стены из них «растут» гораздо быстрее, чем при строительстве из кирпича. А поскольку материал, из которого они изготовлены, имеет низкую теплопроводность, то дома с такими стенами не требуют больших затрат на утепление.

Типичные ошибки

При всех положительных качествах лёгкие бетонные блоки имеют и недостатки. В первую очередь это низкая прочность по сравнению с кирпичом и бетоном. Поэтому при строительстве из них несущих стен надо строго соблюдать технологию работ. Например, необходимо устройство монолитно-бетонных или кирпичных армированных поясов под перекрытия и мауэрлаты, а также над оконными и дверными проёмами.

Некоторые строители часто экономят на армированных поясах, делают их недостаточно прочными (например, из кирпича низкого качества) или не делают вовсе.

Некоторые строители часто экономят на армированных поясах

Нарушения технологии строительства при устройстве армированных поясов ведут к появлению трещин в особо нагруженных частях стен и могут привести к полной потере несущей способности конструкций. Дом при этом приходит в аварийное состояние.

Распространённый брак при строительстве из лёгких бетонных блоков – это недемонтированные штукатурные маяки из оцинкованной стали, которые со временем ржавеют и разрушают штукатурный слой.

Швы между блоками

Ещё один распространённый дефект стен из лёгких бетонных блоков — недостаточное заполнение раствором кладочных швов и несоблюдение требований по их толщине, что приводит к ослаблению несущей способности и прочности стен. После завершения кладки стены обычно оштукатуривают, но пустоты в швах остаются. Дефекты строительства проявляются потом в виде многочисленных постоянно раскрывающихся трещин. Дом от этого, скорее всего, не разрушится, но «живые» трещины станут визитной карточкой строения.

Приведём конкретные примеры некачественного строительства из лёгких бетонных блоков и последствий, к которым оно приводит.

Покупка дома

Внешне красивый и солидный дом с несущими стенами из пеноблоков под штукатурку при беглом осмотре создавал впечатление крепкого и надёжного. Семья потенциальных покупателей была всем довольна и, решившись на приобретение этого дома, внесла залог. Но в последний момент глава семьи по совету друзей решил провести более подробный осмотр.

Выявились многочисленные свежие и старые зашпатлёванные трещины в особо нагруженных частях несущих стен (под плитами межэтажных перекрытий, под и над оконными и дверными проёмами и т.п.). Покупатель предположил, что это растрескалась штукатурка. Но осмотр трещин рядом с проёмами показал, что трещины проходят через всю толщу стены. Проще говоря, стены треснули (фото 1, 2, 3) и в результате потеряли прочность и несущую способность.

Эти трещины затронули не только штукатурный спой, но и кладку стены

По нормам, которые применяют при покупке домов и при других сделках с недвижимостью, при ширине раскрытия трещин в бетонных конструкциях более 0,3 мм состояние дома классифицируется как недопустимое. Без проведения мероприятий по усилению дом не может быть допущен к последующей эксплуатации. Требуется провести такие страховочные работы, как ограничение нагрузок, устройство предохранительных сеток и т.п.

При ширине раскрытия трещин в бетонных конструкциях более 2 мм состояние дома классифицируется как аварийное. Такое состояние чревато возможным обрушением конструкции и опасностью для проживающих в доме людей. Требуются немедленные мероприятия по разгрузке конструкции и устройству временных (аварийных) креплений, необходимо усиление конструкций и проведение ремонтно-восстановительных работ. В случае же нецелесообразности ремонта конструкция вообще подлежит разборке.

Замеры ширины трещин в доме, о котором идёт речь, показали, что в отдельных частях конструкций она более 3 мм. Исходя из этого, состояние данного дома было признано аварийным, и вопрос, покупать или не покупать такой дом, отпал сам собой.

Когда ремонт неизбежен

В другом случае счастливая семья, недавно купившая дом, который был построен из керамзитобетонных блоков, после первого зимнего сезона стала наблюдать появление мелких трещин по всем стенам и особенно рядом с окнами – как внутри, так и снаружи дома (фото 4).

При тщательном осмотре стен были выявлены многочисленные недемонтированные штукатурные маяки, которые подверглись коррозии и вызвали растрескивание штукатурного слоя (фото 5).

При вскрытии штукатурного слоя обнаружились не заполненные раствором кладочные швы (фото 6), толщина которых составляла от 2 до 35 мм вместо требуемых 10-12 мм.

4. Мелкие трещины появляются чаще всего на стенах недалеко от проемов
5. Недемонтированные штукатурные маяки со временем подверглись коррозии и вызвали растрескивание штукатурного слоя
6. При вскрытии штукатурного слоя были выявлены незаполненные раствором кладочные швы

При устройстве разгрузочных поясов использовался кирпич низкого качества. Всё это вызвало уменьшение прочности, снижение несущей способности стен и их массовое растрескивание (ширина раскрытия трещин – до 1 мм).

Состояние такого дома было признано недопустимым, и без проведения мероприятий по усилению он не мог быть допущен к последующей эксплуатации. Так что пришлось огорчить новых хозяев перспективой довольно дорогостоящего ремонта.

Смотрите сами или пригласите специалиста

Такие случаи, к сожалению, сегодня широко распространены. И перед покупкой дома, построенного из лёгких бетонных блоков, необходимо с особой тщательностью осмотреть все стены снаружи и изнутри на предмет обнаружения трещин. Любые трещины должны насторожить покупателя до начала полного обследования несущих и ограждающих конструкций. Рассказ о строительных дефектах домов из пено-, газо-, керамзитобетонных блоков не должен восприниматься как приговор этим строительным материалам. При соблюдении всех технологических требований и качественном исполнении дома, построенные из лёгких бетонных блоков, надёжны и долговечны. После тщательного проведённой строительной экспертизы покупать их можно, не боясь ремонтов – бесконечных и разорительных.

Покупаем дом из блоков: на что обратить внимание

Приобретая загородный дом важно тщательно осмотреть строение и прилегающую территорию, оценить состояние недвижимого имущества и соответствие цены, устанавливаемой продавцом.

Загородные дома можно найти из абсолютно разных материалов. В последнее время наиболее популярными стали дома из различных бетонных блоков.

Такой выбор обусловлен бюджетной стоимостью строения. Цена на легкие бетонные блоки ниже. Кроме того экономия будет и при подготовке фундамента. Несущие стены из пеноблоков и газоблоков легкие и не требуют внушительного фундамента.

Процесс возведения значительно быстрее, чем из кирпича. Перед деревянным брусом тоже есть преимущество — низкая цена и пожаробезопасность.

1. Типичные ошибки
2. Швы между блоками
3. Покупка дома
4. Самостоятельный осмотр или помощь специалиста?

Типичные ошибки

Не смотря на большое количество преимуществ, любой материал имеет и недостатки. Легкие бетонные блоки не исключение. Они отличаются низкой прочностью по сравнению с кирпичом и тяжелыми бетонными смесями. Для усиления прочности стен необходимо несколько армированных поясов под перекрытия и мауэрлаты, а также в наиболее слабых участках (над оконными и дверными проёмами).

Не соблюдение этого простого правила — частая ошибка, которую совершают по незнанию, лености или в целях экономии. Итогом служит недолговечность строения. Дом очень скоро приходит в аварийное состояние и не может эксплуатироваться.

Швы между блоками

Еще один важный момент в строительстве дома из блоков – тщательное заполнение швов раствором и соблюдение их толщины. Чтобы избежать появления трещин при дальнейшей эксплуатации строения, стоит не допускать «воздушных пробок» в швах между блоками.

Покупка дома

Покупая дом, который при беглом визуальном осмотре кажется вполне добротным и красивым недостаточно. Особенно если он построен из пеноблоков.

Например, заметив трещины возле дверных или оконных проёмов, не стоит верить словам владельца о «треснувшей штукатурке». Эти места, так же как и плиты межэтажных перекрытий – наиболее уязвимые районы, которые играют важную роль в несущей способности стен. Именно там могут появиться трещины в блоках. Убедитесь, что это поверхностный изъян, а не дефект всей толщины стены.

Обращайте внимание на ширину просвета трещины:

• До 3 мм – недопустимое состояние дома, без капитального ремонта уменьшения нагрузки на несущие стены;
• Более 2 см – аварийное состояние здания.

Самостоятельный осмотр или помощь специалиста?

Во избежание покупки «кота в мешке» стоит тщательно изучать каждую стену дома. Если собственного опыта и знаний недостаточно для определения состояния несущих стен и вероятной опасности можно прибегнуть к помощи специалистов. Это может быть опытный каменщик или инженер, главное, чтобы человек, производимый оценку, знал тонкости строительства домов из пенобетона и возможные недочеты, их последствия.

Вы все еще намерены выбрать дом из пенобетона?

Покупка коттеджа: как не остаться без денег и жилья

Покупка загородной недвижимости — это всегда лотерея. Далеко не каждый продавец будет рассказывать потенциальному покупателю о допущенных при строительстве нарушениях и других недостатках своего дома. Зачастую обнаружить технические и юридические нюансы заранее может только эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик. Возникшие трудности могут надолго испортить впечатление новому собственнику от покупки.

Наиболее надежный объект для покупки — дом в организованном и полностью заселенном поселке. Это объясняется тем, что там налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура. Ценой ошибки при приобретении дома с изъянами может стать перестройка или перспектива остаться без денег и недвижимости.

Рассказываем о самых распространенных проблемах, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.

Технические недостатки коттеджа в редких случаях можно выявить даже за несколько посещений. Наиболее распространенные — наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Кроме того, необходимо оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата и дальнейшему гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки.

Также нужно обратить внимание на стены и углы в доме. Лучше всего, если эксперт осмотрит их с помощью тепловизора. Если прибор покажет, что они отсыревают, от покупки лучше отказаться, иначе новый владелец рискует многие годы бороться с плесенью. Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь, чтобы понять, протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливневка на участке.

Подключение коммуникаций достаточно хлопотный и затратный процесс. Сложности с их прокладкой могут привести к тому, что владелец коттеджа вынужден будет на время остановить строительство или вовсе его прекратить. Стоимость дома, к которому не подведены коммуникации, ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денег.

Но даже если все необходимые коммуникации установлены, их качество может стать причиной дискомфорта. Поэтому важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций. Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. Как правило, у продавца есть контакты всех подрядчиков, которые проводили работы. В качестве документов, подтверждающих наличие коммуникаций, могут стать договоры на их обслуживание.

Юридическая чистота сделки

Поверхностное изучение документов может привести к целому ряду последствий. Результатом покупки может стать недвижимость, построенная на земельных участках с обременением. Из-за допущенных при строительстве нарушений закона регистрация права собственности на приобретенный дом становится невозможной.

Нередко встречаются случаи, когда строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Покупать такое жилье не рекомендуется, так как существует риск, что объект не удастся оформить в собственность. При лучшем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу.

Так как загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, то для проверки юридической чистоты сделки потенциальные собственники обычно прибегают к услугам специалистов. Для того чтобы удостовериться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов.

Проект планировки коттеджа

Готовый дом от застройщика может отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница заключается в проектной и реальной площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении окон и дверных проемов. Встречаются случаи, когда изменениям подвергается даже месторасположение коттеджа, в частности в связи со строительством дорог или объектов общего пользования. Урегулировать такой спор можно в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику. Например, можно потребовать снизить цену или устранить недостатки. В случае отказа удовлетворить эти требования можно обратиться в суд.

Если же параметры жилья не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть трудности с регистрацией права собственности, особенно если их значения вышли за предельно допустимые. Также около половины покупок загородной недвижимости приводит к тому, что человек приобретает объект в необустроенном поселке. Тем самым покупатель обрекает себя на длительное созерцание стройки.

Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому претенденту. Для того чтобы себя обезопасить, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафы в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. Таким образом, даже если собственнику поступит более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю.

Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Подобная мошенническая схема является достаточно распространенной. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж. При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор. При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Как выбрать коттедж из газобетона: тонкости покупки

Покупка коттеджа из газобетона – дело, требующее основательного подхода. Все-таки недвижимость мы приобретаем не каждый день. На что обратить внимание? Как не попасть впросак? Да и что это за материал такой – газобетон?

Давайте начнем с банального материаловедения. Газобетон относится к семейству ячеистых бетонов. Состоит он из кварцевого песка, цемента, извести, воды и алюминиевой пудры. При вспенивании этих компонентов в автоклаве получается легкий пористый материал с заранее заданным необходимым набором свойств и стабильных качественных характеристик. Именно эта пористость и придает самое вкусное качество газобетона. Дома из него дышат. А еще обладают хорошими звукоизоляционными качествами, великолепно держат тепло и имеют хорошие характеристики морозоустойчивости. Но все это с одной оговоркой. Если соблюдены технологии производства и строительства.

При всех своих хороших качествах газобетон обладает некоторыми особенностями, которые требуют от строителей профессионализма и точности. Этот материал очень гигроскопичен, поэтому не следует использовать полностью заглубленные фундаменты при строительстве газобетонного дома. Следующий момент – газобетонные блоки требуют армирования. Но при этом, если не утеплить армированные ряды, металл может стать «мостиком холода». Все материалы, которые используются при утеплении и отделке дома из газобетона, обязательно должны быть паропроницаемы. Иначе, материал не сможет дышать и начнет растрескиваться.

Исходя из всего вышесказанного, давайте с вами определимся, какие вопросы мы должны задать продавцу при покупке коттеджа из газобетона.

Сначала нужно выяснить, из какого газобетона построен коттедж. Уверяю, материал, изготовленный на современном производстве с соблюдением всех нормативов, и смесь, полученная в гараже у дяди Вани, сильно отличаются по своим характеристикам. У продавца добротного дома обязательно найдется сертификат качества газобетона.

После этого, смотрим на фундамент. Напомню, он должен быть не заглубленным. Самый удачный вариант для Ленинградской области – поверхностный плитный. Для увеличения расстояния от земли до кладки могут быть отлиты дополнительные ребра жесткости. Фундамент обязательно должен быть гидроизолирован.

Дальше, уточняем, как коттедж утеплен. Обратите внимание, слова «пенополистирол» и «экструдированный пенополистирол» – это неправильный ответ на этот вопрос. Эти материалы практически паронепроницаемы. А это означает, что утеплять ими газобетон нельзя.

Отделка коттеджа из газобетона должна включать, казалось бы, несовместимые свойства. С одной стороны, она должна давать гидроизоляцию, с другой – паро- и газопроницаемость. Тем не менее, есть специальные штукатурки, обладающие именно такими качествами. Обратите внимание, если не использовать отделочные материалы с указанными характеристиками, это может привести к растрескиванию наружной отделки.

И, конечно, при покупке коттеджа из газобетона, как и из любого другого материала, примерьте этот дом на свою семью. Комфортно ли вам будет в таком объеме. Найдется ли уголок для любимой собачки тещи 😉 или комната для припозднившегося приятеля.

А о том, как правильно провести проверку качества строительства коттеджа, читайте тут