25 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдать гараж под склад

Аренда в вопросах и ответах

Роман Колбасов

Об аренде написано много, но на практике у большинства возникают сложности. Мы задали ряд вопросов по этой теме представителю судейского корпуса.

Объект введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован в установленном порядке. Можно ли сдать его в аренду? Какие риски с этим сопряжены?

Нет, сдать в аренду такой объект нельзя.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду .

Право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством .

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности на недвижимое имущество. Такое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации, соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь .

Таким образом, незарегистрированный объект недвижимости не является созданным и не имеет собственника, т.е. управомоченного лица на сдачу его в аренду. Следовательно, незарегистрированный объект в установленном порядке нельзя сдать в аренду. Договор аренды незарегистрированного в установленном порядке объекта недвижимости содержит порок субъектного состава (отсутствует собственник, арендодатель), поэтому изначально является ничтожным по основаниям ст. 169 ГК, как сделка не соответствующая условиям ст. 579 ГК.

Исключение составляют случаи сдачи в аренду находящихся в государственной собственности незарегистрированных объектов недвижимости . Данное положение было включено в Указ от 29.03.2012 N 150 в связи со сложившейся в стране практикой арендных правоотношений, при которой в аренду сдается незарегистрированная государственная недвижимость, созданная еще до образования Республики Беларусь. Правомочия на такую недвижимость можно подтвердить различными официальными документами (ведомственными приказами о закреплении права владения, оперативного управления и т.п.). Однако в настоящее время в случае заключения договора аренды в отношении незарегистрированных объектов недвижимости, находящихся в республиканской собственности, арендодатели обязаны зарегистрировать права на такое имущество в соответствии с требованиями подп. 2.3-1 п. 2 Указа от 29.03.2012 N 150.

Арендатор хочет провести реконструкцию или модернизацию помещения. Может ли он сделать это с согласия собственника, но без его участия?

Статья в тему:  Как избавиться от пыли при покраске авто в гараже

В целом может. Однако участие собственника может потребоваться на стадии разработки проекта на реконструкцию (модернизацию) объекта путем оказания арендатору содействия в получении технических условий, а также непосредственно на стадии выполнения работ или получения соответствующих разрешений путем выражения письменного согласия на реконструкцию (модернизацию) . В противном случае арендатор несет риск возмещения арендодателю убытков, связанных с необходимостью приведения переданного в аренду имущества в первоначальное состояние .

Нужно ли ежемесячно составлять акт об аренде?

Действующее законодательство не содержит требований по фиксации ежемесячного факта пользования арендованным имуществом. По смыслу ст. 577, 585 ГК имущество предоставляется арендодателем во временное владение и пользование арендатору за плату. Договор аренды заключается на срок, определенный договором . Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Из этого следует, что оплачиваемый арендатором период аренды согласовывается сторонами в договоре и он может не совпадать с обычно установленным периодом, равным месяцу.

Внесение арендной платы осуществляется за пользование имуществом, а не по факту составления документа по использованию арендуемого имущества (акта об аренде). Начало периода пользования имуществом определяется актом сдачи-приемки имущества в аренду и оканчивается актом о возврате имущества. Следовательно, составление ежемесячных актов об аренде не требуется.

Как в предварительном договоре аренды индивидуализировать будущий объект аренды, если на момент заключения предварительного договора он еще не зарегистрирован?

Если предварительный договор аренды заключается в отношении изолированного помещения строящегося объекта недвижимости, его можно индивидуализировать путем приложения к договору чертежа плана помещений, сведения о которых отражены в утвержденной и допущенной к строительству проектно-сметной документации. В последующем это позволит четко установить местонахождение и состав предлагаемых к сдаче в аренду помещений.

Статья в тему:  Как лучше сделать вытяжку в сауне когда топка с улицы плюсы и минусы

А вот метраж помещений и расчет суммы арендных платежей в предварительном договоре следует указывать ориентировочно, не забывая отметить, что данные сведения будут уточнены при заключении основного договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Указание ориентировочной площади и суммы арендных платежей обусловлено применением разных методик подсчета площадей на стадии разработки проектно-сметной документации и при вводе объекта в эксплуатацию, из чего следует, что метраж помещений после регистрации объекта будет отличаться от согласованной площади помещений при заключении предварительного договора аренды.

Изменение фиксированного метража и рассчитанной на основании площади помещений арендной платы в предварительном договоре может вызвать спорные моменты при заключении основного договора аренды на согласованных в предварительном договоре условиях.

Можно ли в предварительном договоре аренды указать, что основной договор будет заключен в течение трех дней после регистрации создания объекта недвижимости?

После регистрации создания объекта недвижимости осуществляется регистрация возникновения права собственности на имеющиеся в составе объекта изолированные помещения. Действующим законодательством не регламентирован срок, в течение которого после регистрации создания объекта недвижимости можно зарегистрировать возникновение права собственности. Поэтому заключение договора аренды после регистрации создания объекта, но до момента регистрации возникновения права собственности, ввиду отсутствия каких-либо правомочий у арендодателя на передаваемое в аренду имущество изначально будет противоречить законодательству, и такая сделка будет являться ничтожной.

Если срок заключения основного договора аренды будет поставлен в зависимость от регистрации возникновения права собственности предлагаемого в аренду помещения, то здесь стороны могут согласовать любой, в том числе трехдневный, срок после государственной регистрации права собственности. Однако независимо от согласованного срока заключения основного договора аренды стороны должны четко определить инициатора заключения договора (т.е. кто должен известить о том, что регистрация состоялась и необходимо заключить договор), а также правовые последствия истечения данного срока для каждой из сторон при надлежащем и ненадлежащем выполнении обязательств по информированию о регистрации, направлению предложения о заключении договора, а также при возникновении разногласий при согласовании дополнительных условий.

Статья в тему:  Как сделать шкаф для гаража

Сменился собственник объекта аренды. Нужно ли перезаключать договор аренды? Если от нового собственника поступило письмо о перезаключении договора аренды на новых условиях, можно ли его проигнорировать?

Обязанностей по перезаключению договора аренды при смене собственника законодательством не предусмотрено. В частности, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды .

Исходя из этого перезаключение договора аренды в связи со сменой собственника не требуется. Стороны могут заключить дополнительное соглашение в части уточнения наименования арендодателя. Изменение иных условий аренды возможно только по взаимному соглашению сторон. Соответственно при поступлении от нового собственника предложения о перезаключении договора аренды на новых условиях арендатор вправе отказать в перезаключении договора. В данном случае договор будет действовать до окончания указанного в нем срока. Если срок в договоре аренды не был определен, то он будет действовать в течение трех месяцев после получения от нового арендодателя уведомления об отказе от договора .

Арендатор с согласия собственника произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения. Через какое-то время сменился собственник этого помещения. С кого арендатору требовать компенсацию за произведенные неотделимые улучшения?

Однозначно ответить на данный вопрос достаточно сложно. По общему правилу применительно к требованиям ст. 136, 211 ГК обязательства и обременения, связанные с имуществом, неразрывно следуют за этим имуществом. Поэтому при смене собственника (в данном случае арендодателя) обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений следует возлагать на нового собственника.

Вместе с тем обстоятельства совершенной сделки купли-продажи находящегося в аренде недвижимого имущества могут свидетельствовать о том, что обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений может нести и прежний собственник.

Статья в тему:  За что банят на дваче

Это может вытекать из достигнутого между продавцом и покупателем соглашения, если, к примеру, имущество приобретается по стоимости с учетом произведенных неотделимых улучшений. Соответственно новый собственник априори возмещает прежнему собственнику стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Однако вышеизложенные позиции указывают лишь на то, что определение лица, несущего обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений, будет осуществляться в каждом конкретном случае индивидуально исходя из оценки обстоятельств совершенной сделки купли-продажи арендуемых помещений.

Стороны включили в договор следующее условие: «Арендатор уплачивает арендную плату в размере 100 бел. руб., что на день заключения договора составляет 50 долл. США». В каком размере арендатор должен уплачивать арендную плату: 100 бел. руб. или 50 долл. США в эквиваленте?

Если считать, что иные положения договора не содержат условий, касающихся вопросов определения и уплаты арендной платы, то буквальное содержание приведенного условия свидетельствует о том, что арендная плата подлежит уплате в размере 100 бел. руб.

Если в договоре дополнительно будет указано, что сумма арендной платы подлежит корректировке с учетом изменения курса доллара США на момент исполнения обязательства по внесению арендной платы, очевидно, ее размер необходимо будет исчислять исходя из 50 долл. США в эквиваленте. Вместе с тем в каждом конкретном случае при возникновении спора, суд будет учитывать положения ст. 401 ГК через призму действительной воли сторон, иных положений договора, переписки сторон и сложившихся между сторонами правоотношений.

Разъяснение некоторых вопросов сдачи в аренду недвижимого имущества

В соответствии с разъяснением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь субъектом хозяйствования сдача в аренду открытых площадок с покрытием, размещенных на земельном участке, отведенном этому субъекту, может осуществляться в случае, если:

  • такая площадка зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости;
  • эта площадка указана в качестве принадлежности к зарегистрированномукапитальному строению, т.е. вписана в технический паспорт на здание, какпринадлежность главной вещи.
Статья в тему:  За какое время банит патруль

При этом аренда такой площадки не должна препятствовать использованию земельного участка по его целевому назначению.

Справочно: сдача в аренду открытых площадок с покрытием, размещенных на землях общего пользования, не отведенных конкретным организациям, осуществляется организацией, уполномоченной Мингорисполкомом выступать арендодателем этих площадок.

В случае правомерности заключения договора аренды возможна ли установка арендатором на таких площадках сборно-разборных или ограждающих конструкций некапитального характера?

Предоставление землепользователями в аренду иным лицам расположенных на земельных участках площадок с покрытием или их частей и установка на них сборно-разборных или ограждающих конструкций некапитального характера возможно в случае, если:

  • такая площадка является сооружением, зарегистрированным в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом передача открытых площадок с покрытием в аренду возможна и в случае, если они в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества не зарегистрированы, а указаны в качестве принадлежностей к капитальному строению (главной вещи) либо входят в состав сложной вещи;
  • использование такой площадки не препятствует использованию земельного участка по его целевому назначению.

О порядке применения коэффициента 0,4 к базовой ставке арендной платы

Согласно подпункту 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно пользования имуществом», понижающий коэффициент 0,4 применяется за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении видов деятельности, предусмотренных этим подпунктом.

В соответствии с частью второй подпункта 1.4 понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении всех площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в период фактического осуществления соответствующей деятельности, при условии, что эти юридические лица и индивидуальные предприниматели не занимаются иными видами деятельности.

Статья в тему:  Где продается клюквенный гараж

В части третьей подпункта 1.4 определено, что если юридические лица и индивидуальные предприниматели наряду с деятельностью, предусмотренной в подпунктах 1.4.1-1.4.3, занимаются и другими видами деятельности, понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 применяется за все сдаваемые в аренду площади, используемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для оказания услуг в соответствии с подпунктом 1.4.1, включая площади (помещения), наличие которых является обязательным для оказания данного вида деятельности.

При сдаче в аренду мест общего пользования, используемых одновременно для видов деятельности, как в соответствии с подпунктом 1.4.1, так и иных, понижающий коэффициент 0,4 не применяется.

При сдаче в аренду площадей для размещения офиса понижающий коэффициент 0,4 в соответствии с подпунктом 1.4.1 применяется в случае, если деятельность данного офиса осуществляется исключительно по видам деятельности, указанным в подпункте 1.4.1. В иных случаях указанный коэффициент не применяется.

Выгодно ли сдавать гараж в аренду под склад?

Автор: Людмила. 11 декабря 2013 Категория: Справочник.

Сегодня многие сферы предпринимательства связаны с необходимостью хранить в течение некоторого времени определенные объемы товаров. Так что любой успешный бизнесмен имеет свои складские помещения либо партнеров, у которых всегда можно арендовать подходящую площадь.

Чаще всего роль склада и объекта аренды выполняют нежилые помещения, такие как подвалы, квартиры нижних этажей домов и гаражи. Причем последние считаются наиболее доступными и недорогими.

При этом сдача гаража в аренду под склад, в свою очередь, тоже может стать неплохим бизнесом. В этом помещении обычно живет ваш верный «железный конь». Но бывают ситуации, когда его приходится продать. А пока замена старому автомобилю не нашлась, его «дом» простаивает без дела.

Статья в тему:  Как сделать гараж для моделек

Гараж под склад: практично и выгодно

Почему бы не подзаработать с его помощью? Доход от аренды, надо сказать, бывает достаточно приличный. А если гараж находится в черте города или недалеком пригороде, его сдача может стать хорошим подспорьем на длительное время.

Но прежде чем начинать поиск клиента-съемщика, позаботьтесь о некоторых немаловажных деталях этого бизнеса. Во-первых, убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие права как на само помещение, так и на занимаемый им земельный участок. Только тогда вам может быть доступно такое дело как аренда гаража под склад и, соответственно, получение дохода.

Во-вторых, если гаражом официально владеют двое или больше лиц, вам понадобится разрешение на использование площадей в качестве объекта аренды от совладельцев. Ну и в-третьих, зарегистрируйте свою предпринимательскую деятельность в органах местной власти и налоговой инспекции.

Реальный доход или как поставить правильную ценну

Не торопитесь накручивать цены! Стоимость аренды может быть разной. Зависит это сразу от нескольких факторов. Влияет расположение объекта, тип и степень его прочности. Дешевле всего стоит снять гараж в небольшом поселке за городом. В этих помещениях чаще всего нет ни отопительной системы, ни электросети, ни других удобств.

Используя такое помещение, предприниматель сильно рискует качеством товара и его сохранностью. Кроме того, возить грузы каждый раз на большое расстояние – только в убыток.

Так что подбирая гараж для собственного дела, бизнесмены обычно рассматривают варианты, расположенные максимально близко к объекту работы. И вполне естественно, что за места такого типа нередко приходится выложить приличную сумму денег, а иногда и повышать оплату при появлении конкурентов.

Гараж в Подольске – покупка или аренда?

Покупка автомобиля – событие приятное. Но рано или поздно радость уступает место стрессам. Вы не спите по ночам, опасаясь, как бы вашего железного коня не угнали. Поставить машину под окнами может позволить себе далеко не каждый.

Статья в тему:  Чем отделать дом из сип панелей

Машин в Москве все больше, а свободных мест во дворах не прибавляется. Из трех миллионов транспортных средств в столице свои места имеет лишь половина. А парковками европейского уровня обеспечены порядка 10%.

Парковка, которую видно из собственной квартиры, – особая привилегия. За такие места порой идут войны. Одни «бронируют» кусочек асфальта, поставив тележку из супермаркета, мусорный бак, или табличку «не занимать!». Летом есть еще вариант – написать госномер на асфальте.

Но право на такое присвоение площади придомовой территории даже не мелом, а вилами по воде писано. Другие находчивые борцы за парковочное место не гнушаются прокалыванием шин и другими издевательствами над четырехколесным другом своего обидчика.

Добавьте к этому всему неудобно расположенные платные стоянки и сопоставимость стоимости отдельных машиномест с ценой самого автомобиля. Волей-неволей задумаешься о своем гараже. Однако после покупки железного коня денег на него обычно не остается.

Выход из положения или что делать?

Здесь есть как минимум два варианта. Первый – каждый вечер отгонять машину на платную стоянку. В некоторых домах можно снять место в подземном паркинге. Правда, в случае новостроек, он может быть попросту не готов либо стоить очень дорого. Второй способ подходит тем, кому важно быть «с рулем», к примеру, только летом. Тогда можно взять гараж в аренду на длительное время (на зиму), например, в Подольске.

Гаражные боксы в подмосковном городе все популярнее у москвичей. По сравнению с условиями платной стоянки он имеет ряд плюсов. Один из них – минимальное воздействие погодных условий на машину. Так что она прослужит намного дольше, не подвергаясь коррозии металла и износу деталей.

Где искать стоящие предложения по аренде гаража в Подольске?

Если вам нужна аренда гаража в Подольске, просто зайдите в Интернете на один из специализированных сайтов с объявлениями по недвижимости. Помещение можно снять на любой срок, оформив соответствующие документы.

Статья в тему:  Как правильно сделать теплый пол в бане

Брать место в кооперативе или арендовать отдельный металлический бокс – решать вам. Также в режиме онлайн вы всегда можете подобрать подходящий вариант для приобретения. А когда нужно будет его продать, тоже воспользуйтесь сайтом для поиска покупателей.

Бизнес в помещении любого функционального назначения

Добрый день!

Думаю, знаете о нашумевшем Декрете Президента Республики Беларусь № 7 от 23.11.2017г. «О развитии предпринимательства».

Как гласит п.5.12. данного Декрета субъекты хозяйствования вправе использовать для размещения производственных, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, офисных помещений объекты недвижимого имущества:

по назначению, отличному от назначения, указанного в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования.

По своей практике могу сказать, что большинство слишком обобщенно прочитали данную норму, бегло. В головах многих осталось лишь что-то на подобии следующего: «вроде бы, насколько я правильно помню, по Декрету седьмому теперь можно открывать бизнес-объекты в помещениях любого функционального назначения».

На самом деле, нельзя обобщенно использовать п.5.12. Декрета.

Ну например, Вы берете в аренду помещение для размещения там склада. Склад можно открывать в помещении любого назначения? Многие задумаются, а кто-то сразу ответит, да, ведь Декрет разрешает сейчас открывать разные объекты в помещениях любого назначения, значит и склад, соответственно, тоже.

Если честно, в какое-то время я и сам так думал, потому что нет смысла разрешать какие-то объекты открывать в помещениях другого назначения, а какие-то не разрешать.

К, сожалению, практика показала, что государственные органы и организации, министерства и ведомства буквально читают норму п.5.12. Декрета № 7.

Статья в тему:  Как хранить мягкую мебель в гараже

Что означает буквально?

Это означает, что в помещениях любого функционального назначения можно открывать только:

  • Производственные объекты
  • Торговые объекты
  • Объекты общественного питания
  • Объекты бытового обслуживания
  • Офисы

Всё, это закрытый исчерпывающий перечень.

Любые другие объекты должны открываться в помещениях, назначение которых по правоустанавливающим документам соответствует цели эксплуатации помещения.

Недавно клиент подавал документы на получение лицензии в области пожарной безопасности. К документам прилагается таблица с обязательным наличием складского помещения у соискателя лицензии. Клиент взял в аренду для склада помещение административного помещения и экспертизу такое помещение не прошло, потому что помещение для склада должно иметь регистрационное удостоверение с назначением «складское помещение».

Так что, учитывайте все выше сказанное в своей деятельности и все нормы учитесь читать буквально.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: